Rénovation maison et le coût

renovation maisonLe projet de rénovation maison

Une part importante du projet est évidemment déjà réalisée: c’est le bâtiment existant dont la situation urbaine, les dispositions architecturales et les caractéristiques techniques vont plus ou moins s’imposer au cours de l’étude de sa rénovation.

Projeter une rénovation est donc une démarche tout à fait différente de celle qui est utilisée pour projeter un bâtiment neuf Les étapes successives de l’étude seront elles-mêmes différentes: il faut oérifier au cours d’un diagnostic préalable la qualité résidentielle potentielle et la vraisemblance économique de projet; le projet lui-même ne pourra être engagé que sur la base d’une connaissance méthodique et détaillée des caractéristiques géométriques, techniques et architecturales du bâtiment existant.

Le diagnostic préalable

Avant qu’il ne s’engage dans le projet, le maître d’ouvrage va s’interroger quant à sa faisabilité: type de programme réalisable, financement et évaluation crédible du coût vraisemblable de la rénovation.

C’est la phase du diagnostic préalable à l’issue de laquelle la décision d’action sera prise.

Le diagnostic préalable va fonder ses conclusions sur l’examen des bâtiments voisins et sur l’analyse rapide de la construction concernée:

– l’examen, à partir de l’extérieur, des façades des bâtiments voisins va permettre d’apprécier la stabilité d’un ensemble construit et, en particulier, de voir si un désordre éventuel n’est que localisé; complétée par les informations du cadastre et/ou d’une photographie aérienne, cette première analyse permettra d’identifier des Continuités morphologiques qui sont peut-être structurelles; enfin, l’examen d’un ensemble plus vaste que l’immeuble à réhabiliter livrera peut-être des informations concernant l’origine historique et le caractère architectural à l’origine du bâtiment à réhabiliter;

– au cours de l’analyse rapide de la construction concernée vont être examinées les structures porteuses et portées :

• c’est l’ensemble des fissurations de la construction et autres désordres de la structure porteuse comme les déformations des percements (façades, refends) qui donne à lire l’état de stabilité et les contraintes subies par l’ensemble des murs et fondations;

• la flèche- des poutres, l’état de leurs appuis, la planéité des sols, leur contact avec les murs

vont permettre de porter un jugement sur l’état des planchers; l’évaluation de l’état de la charpente couverture sera faite au cours d’une visite des combles;

– les effets de l’humidité devront être soigneusement observés et son origine identifiée (sols, toitures, canalisations en mauvais état, condensation) ;

– enfin, l’évaluation du montant des travaux doit être donnée sans trop d’incertitude afin que le maître d’ouvrage puisse prendre sa décision; des fiches d’estimation rapide existent qui permettent d’évaluer un montant prévisionnel de travaux; une autre méthode consiste à procéder par analogie avec le prix de rénovations comparables déjà réalisées.

Les relevés

Un projet de rénovation se fait nécessairement sur la base d’un relevé. II semble souhaitable que le relevé soit exécuté par les concepteurs qui utiliseront successivement des instruments de mesure et des outils pour exécuter leurs sondages. En effet, le relevé doit donner avec une égale prévision les informations techniques.

L’expérience semble montrer que, au cours de l’élaboration du projet, il faudra encore souvent retourner vers le bâtiment existant pour vérifier quelques points particuliers (rien n’est droit dans les vieilles maisons!) et s’assurer que l’hypothèse d’une solution technique en cours de réflexion est effectivement, jusque dans le détail, compatible avec l’état des lieux.

Le projet Rénovation maison

La rénovation n’est pas un lieu privilégié pour la libre expression de la créativité. Parfois quelques siècles avant nous, d’autres se sont déjà fortement exprimés dans le bâtiment à réhabiliter et, au-delà de toute querelle de type ancien ou nouveau, il semble qu’il est plus économique de se glisser modestement dans leur ouvrage plutôt que de lui faire violence.

Le projet de rénovation pose des problèmes techniques dont la résolution serait relativement simple si sa conception n’était pas soumise, sinon explicitement par les textes, du moins culturellement par les pratiques des concepteurs, à toutes sortes de règles.

Ainsi se pose, de manière un peu irritante, le problème de la pertinence des règles modernes de construction appliquées à un bâti traditionnel qui appartient un peu à un autre monde. Cette pression d’une modernité exprimée par des règles pèse probablement assez lourdement sur le bilan de la rénovation sans pour autant que le résultat soit meilleur.

Pourtant, la rénovation a besoin de règles, ne serait-ce que pour éviter que des concepteurs craintifs ou responsables ne choisissent des solutions réglementaires mais chères, plutôt que de modestes (( improvisations Il, invérifiables par le calcul, mais dont l’expérience plusieurs fois centenaire ou récente a montré ,la fiabilité.

La rénovation a besoin d’un cadre réglementaire adapté, peut-être fondé davantage sur des expérimentations que sur des calculs. Certaines expérimentations souhaitables sont évoquées dans le chapitre III.

Réhabilitation:

Le processus logique d’étude d’un projet de rénovation maison ne rentre pas très bien dans le cadre des marchés d’ingénierie (cette observation ne concerne en aucune manière les honoraires d’ingénierie dont le montant va dépendre de la note de complexité; on remarque toutefois que la rénovation n’est pas mentionnée dans le tableau donnant la (( répartition indicative d’ouvrages usuels dans l’une des trois classes de complexité»).

En particulier, ni le diagnostic préalable ni le relevé technique et géométrique, spécifiques de la rénovation, ne sont cités parmi les missions. Chaque organisme ayant sa propre règle, payant ou ne payant pas l’indispensable relevé, la production d’un bon document de base n’est pas une mission normalisée et peut-être trop de concepteurs se satisfont d’un à peu près, ou posent directement un calque sur le travail rigoureux d’un géomètre sans avoir préalablement eux-mêmes fouillé le bâtiment.

Est-il utopique de penser que si la mission concernant le relevé technique et géométrique était explicitement désignée parmi les pièces à fournir, le bilan de rénovation en serait amélioré? En tout cas serait améliorée la capacité de connaissance du logement traditionnel si un exemplaire de ces relevés était systématiquement déposé, par exemple en ce qui concerne la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, à la Cellule régionale interorganisme H.L.M. qui pourrait les communiquer à des chercheurs.

Prix renovation maison

La rénovationest souvent décrite comme une démarche coûteuse et remplie de mauvaises surprises.

U ne des idées souvent reçues qui veut que « dans l’ancien, on ne sait pas où on va!» est certainement fondée d’une part sur des expériences malheureuses dont les déboires sont peut-être essentiellement dus à l’inexpérience des acteurs, d’autre part sur une défiance quasi culturelle à l’égard des constructions traditionnelles.

En effet, bien des expériences financièrement hasardeuses ont été lancées sans analyse préalable méthodique et approfondie du bâti existant auquel le projet va retrancher et ajouter afin que le bâtiment se comporte enfin comme une construction moderne indéformable. Ainsi, outre les évitables découvertes en cours de réalisation, la greffe d’éléments rigides et durs dans des murs porteurs traditionnels provoque, pendant et après le chantier, de nombreux désordres dont le coût de résolution va peser lourdement et de manière inattendue sur le bilan final.

De plus, culturellement, notre époque est celle du béton, des encastrements indéformables, des ciments à forte résistance mécanique. Ainsi, les arts de bâtir traditionnels semblent peut-être d’autant plus archaïques que les concepteurs qui n’en ont ni la connaissance, ni l’expérience, sont plus compétents en ce qui concerne les règles et les méthodes actuelles de conception.

La maîtrise des coûts en rénovationimplique la connaissance des arts de bâtir traditionnels ainsi que la reconnaissance de leur spécificité et de leur validité.

La maîtrise des coûts implique également que soit élaboré un dossier précis de réalisation marginalisant les risques de surprises et permettant de respecter un coût d’objectif acceptable, celui du financement dans la plupart des cas. Le coût d’objectif définitif doit être aussi proche que possible du coût d’objectif provisoire évalué à l’issue du diagnostic préalable, qui est une phase délicate et capitale de l’élaboration de projet.